Небольшой обзор рынка недвижимости Подмосковья
Ценообразование
Лидерами по росту цен на земельные участки, площадью свыше 1 га, в 2006 году стали Дмитровское, Калужское и Ильинское шоссе 30 - 50%. В целом, на рынке Подмосковья, стоимость больших земельных участков увеличилась на 10-12%.
Учитывая сравнительно благоприятную экологию Дмитровского, Ярославского и Пятницкого направлений, а также большое количество расположенных на нем крупных водохранилищ, в течение года цены на землю выросли на 20-25%.
Наиболее популярными направлениями для "среднего" класса оставались Калужское, Минское и Киевское шоссе. Цены на землю на этих направлениях увеличились примерно на 19-20%. Кстати, на сайте http://bcinform.ru/ можно узнать когда искать помещения в районе Михалково и другую полезную информацию.
Предложение земельных участков Подмосковья
За 2006 год объем предложения больших участков по Рублево-Успенскому шоссе существенно снизился (примерно на 60%, по сравнению с 2005 годом), поскольку большинство наделов уже освоены, а новых лесных участков по этому шоссе не предвидится. Основной объем новых больших землеотводов (примерно 65% от общего числа) приходится на Новорижское, Калужское, Дмитровское, Киевское, Волоколамское, Минское, Можайское и Симферопольское шоссе.
Прогнозы:
В ближайшие годы можно прогнозировать активизацию строительства на расстоянии более 50 км от МКАД. Плотность застройки 30 километровой зоны делает привлекательными земли в более отдаленных районах Подмосковья
Бурное развитие сегмента "эконом-класса" приведет к росту цен на землю с удаленностью более 50 км и снижению разрыва между ценой участков с удаленностью 15-30 км и более 50 км строительство дополнительных магистралей, появление платных трасс-дублеров и объездных путей, сделают такой фактор как большая удаленность от МКАД менее значимым
Рынок загородной недвижимости (коттеджей, участков с подрядом и таун- хаусов)
Историческое развитие рынка загородной недвижимости
Начальным этапом активного строительства коттеджной недвижимости, в частности индивидуальных коттеджных строений, является период 1995-1997 гг. В это время коттеджи премиум– и бизнес–класса строятся частными лицами «под себя» и неорганизованно совместно с другими застройщиками и владельцами домов. Понятие «коттедж» на этот период ассоциируется с дорогой элитной недвижимостью. При этом современных новых коттеджных строений эконом–класса не существовало по определению. При этом уже к 1996-1997 гг. на вторичный рынок выходят и реализуются коттеджи, по материалам, архитектуре вышедшие из моды, по стоимости ниже домов на первичном рынке, которые формируют рынок индивидуальных коттеджей эконом–класса. В период 1996-2001 гг. происходит активное строительство и рост спроса на индивидуальные коттеджи премиум– и бизнес–класса. 2001-2004 гг. характеризуются высокими темпами строительства и ростом спроса на коттеджи в организованных коттеджных поселках премиум– и бизнес–класса за счет увеличения числа потребителей с высоким уровнем дохода, изменением потребительских предпочтений. 2004-2006 гг. замедляется объем продаж коттеджей в организованных коттеджных поселках премиум– и бизнес– класса и в тоже время увеличивается объем продаж и растет спрос на жилье эконом–класса. В это же время начинают формироваться небольшие единичные проекты по строительству коттеджных поселков эконом–класса на недорогих направлениях, по характеристиками незначительно уступающим бизнес– и Коттеджный поселок «Михалково» такой фактор как большая удаленность от МКАД менее значимым Историческое развитие рынка загородной недвижимости премиум–классам.
Основные показатели рынка
В период с 2000 г. по 2004 г. объем рынка в натуральном выражении (кв. м) вырос более чем на 70%. Тенденция стабильного роста сохранилась и в 2005 году – объем рынка увеличился еще на 18%. За прошедшие 3 квартала 2006 года динамика темпов роста сохраняется. В ближайшие 4 года темпы роста рынка будут незначительно снижаться, но темпы роста будут составлять не ниже 15% в год. На конец 2005 года объем рынка активно застраиваемых и продаваемых коттеджных поселков составил около $6,5 млрд., или более 3,5 млн. кв. м. в натуральном выражении (только рынок первичного жилья). В нынешнем году объем рынка коттеджных поселков в стоимостном выражении превысил сумму в $8,5 млрд., рост составляет порядка 30% в стоимостном выражении.
Структура спроса и предложения на загородную недвижимость
Спрос
В структуре спроса на всё загородное жилье эконом–класса до $250 тыс. приходится, в общем, порядка 70% заявок. Около 25% заявок приходится на загородное жилье бизнес–сегмента и не более 5% приходится на загородное жилье премиум–класса.
Наибольшим спросом из форматов загородной недвижимости пользуются коттеджи, их рыночная доля составляет порядка 69-72%, около 12% приходится на таунхаусы и оставшиеся 14% на другие форматы (дачи, жилые загородные комплексы и т.д.).
Предложение
В 2006 году на рынке загородной недвижимости были представлены и активно продавались 210 коттеджных поселков, что примерно на 20 поселков больше, чем в 2005 году. Причем, темпы вывода на рынок новых поселков снижаются: если в 2004 году в месяц на рынок выходило 3-4 поселка, в 2005 – 2-3, то сейчас этот показатель – менее 2 посёлков в месяц. Из общего числа КП 77% находятся на стадии строительства.
Среди рынка коттеджных посёлков наибольшую долю в общем объеме предложения занимает сегмент бизнес–класса (до $1.5 млн.), составляющий по разным оценкам 66-69%. На долю поселков эконом–класса приходилось в 2006 году порядка 15%, оставшееся доля предложений по рынку относится к премиум-классу, причем в элитном сегменте основной объем спроса приходится на коттеджи площадью от 400 до 700 м.кв..
Основной объем предложения cтроящихся коттеджных поселков в настоящий момент приходится на зону далее 15 км от МКАД, чья доля в общей структуре составляет порядка 72%. Основные предложения из указанных 72% сосредоточены в пределах 15-35 км от МКАД, но в связи с тем, что земельный ресурс ближнего Подмосковья постепенно истощается, наблюдается тенденция расширения географии строительства до 50 и даже 100 км от Москвы.
География строительства
Наибольшим спросом по-прежнему является Рублево-Успенское шоссе. Среди покупателей элитной загородной недвижимости на долю Рублевки приходится более 40% всех заявок (у различных компаний этот процент варьируется от 21 до 83%).
Выводы:
Налицо несоответствие структур спроса и предложения на рынке загородного жилья – следствием этого является появление таких компромиссных для рынка предложений как таунхаусы, загородные жилые комплексы, объединения КП (для оптимизации конкурентных преимуществ – улучшение инфраструктуры и затрат на содержание).
Также превышение предложения над спросом можно объяснить наличием значительного числа проектов низкого качества с плохо продуманной концепцией. Это ведет к увеличению конкуренции и «затовариванию рынка».
Прогнозы развития рынка загородной недвижимости.
Общий рост рынка загородной недвижимости составит приблизительно 20-30% (по оценкам компании DeltaRealty и экспертов рынка).
В прогнозе на 2006-2010 гг. участники рынка предполагают активные продажи домовладений в коттеджных поселках эконом–класса. Это обоснованно ростом спроса на такое жилье со стороны потребителей, не имеющих возможность приобрести дорогое жилье в Москве, увеличением числа потребителей, предпочитающих постоянное или временное проживание загородом, а также окончательным формированием и доступностью услуг в системе рынка ипотечного кредитования. По мнению компании DeltaRealty, спрос на коттеджные поселки эконом–класса на данный момент превышает имеющееся предложение более чем на 50%. Условно сегодняшнее предложение по загородной недвижимости состоит из 70% недвижимости бизнес- и элит- класса и менее 30% занимает эконом класс. Ситуация со спросом выглядит наоборот: 70% спроса составляют покупатели недвижимости эконом класса, 30% делят между собой элит и бизнес сегменты. Это зеркальное несоответствие спроса и предложения привело к тому, что большинство поселков премиум-класса остаются нереализованными либо продаются годами, а предложение по жилью эконом класса вообще исчезло из ближайшего Подмосковья.
Увеличение доли поселков таунхаусов в общем объеме предложения. Удорожание земли приведет к еще большему развитию рынка таунхаусов, а также к появлению нового перспективного сегмента пригородной недвижимости: малоэтажных многоквартирных домов.
Все разрабатываемые и строящиеся посёлки будут обладать собственной чётко разработанной концепцией для формирования неповторимого имиджа и чёткого формулирования потребительских преимуществ.
Рынок КП премиум-класса начинает стагнировать и будет расти в год не более чем на 5-6% в год.
Активное развитие инфраструктуры. Приоритетным направлением деятельности для девелоперов станет развитие инфраструктуры поселка. Ведь если пригородное жилье претендует на звание постоянного места жительства, то ее социальная и бытовая инфраструктура должна «подтягиваться» к столичному уровню.
Уменьшение площади земельных участков. Скорее всего, будет прослеживаться тенденция к уменьшению земельного участка. Уже сегодня в коттеджных поселках бизнес класса допустимы участки размером в 10-12 соток. Небольшой участок земли существенно уменьшает стоимость приобретения, и, соответственно, делает его более доступным.